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Neues aus der Immobilienwirtschaft

Ausgeschiedener Verwalter und die Jahresabrechnung

Scheidet ein Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.
BHG, Urteil v. 16.02.2018, V ZR 89/17

Falls eine Gemeinschaft dem Verwalter aus wichtigen Grund mit sofortiger Wirkung das Vertrauen entziehen und den Verwaltervertrag kündigen oder der Verwalter seine Tätigkeit niederlegt, dann ist der Verwalter dennoch verpflichtet die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr zu erstellen. Die Gemeinschaft hat einen Anspruch auf Schadensersatz, falls zusätzliche Kosten für die Abrechnungserstellung entstehen. Unter der Voraussetzung, dass keine abweichende Regelung getroffen wurde.

Problem:
Der neu bestellte Verwalter kann für die Erstellung der Abrechnung des vergangenen Jahres seine Leistung in Rechnung stellen, da er für das abgelaufene Jahr nicht als Verwalter bestellt wurde. Die Rechnung muss die Gemeinschaft tragen und ggf. den alten Verwalter auf Schadensersatz verklagen.

Was muss bei den Angaben im Exposé beachtet werden?

  1. Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé
  2. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst grundsätzlich auch die nach einem solchen Exposé zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstückes, worauf sich der Verkäufer jedoch nicht berufen kann, sofern er einen Mangel arglistig verschwiegen bzw. nicht offenbart hat.
    BGH, Urteil vom 19.01.2018 -V ZR 256/16

Beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie stets wahrheitsgemäße Angaben machen und keine Mängel arglistig verschweigen. In diesem Verkaufsfall wurde im Exposé die Angabe gemacht, dass der Keller eines Hauses aus dem 1950er Jahre trocken sei. Jedoch befindet sich der Keller in Wirklichkeit in einem feuchten Zustand, was für das Baujahr auch nicht verwunderlich ist.

Bei der Besichtigung konnte der Interessent dies jedoch nicht feststellen, da der Verkäufer den Keller neu gestrichen hatte und der Makler über die Feuchtigkeit auch keine Kenntnis hatte.

Die Parteien vereinbarten im Kaufvertrag ein Haftungsausschluss für Sachmängel. Es hat zur Folge, dass der Käufer Schadensersatz beanspruchen kann bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Fazit:
Sie als Verkäufer sollten auf alle Fragen korrekt antworten und dem Makler über jeglichen Schaden/Mangel, der Ihnen bekannt ist, hinweisen. Da der Makler als „Gehilfe“ für den Verkäufer tätig ist. Es dürfen keine falschen Erwartungen geweckt werden und der Käufer arglistig getäuscht werden. Selbst ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag hilft Ihnen nicht weiter.

Eigentum oder Miete?

Viele Menschen träumen von den eigenen 4-Wänden und somit vom Eigentum. Der aktuelle Trend spiegelt diesen Sachverhalt deutlich wieder. Durch die niedrigen Zinsen besteht kaum ein Unterschied bei der Höhe der monatlichen Miete und einer monatlichen Tilgung eines Kredits. Jedoch bedenken die meisten Kreditnehmer nicht, was passiert, wenn die festgesetzte Zinsbindung ausläuft und ein neuer Zinssatz von der Bank festgelegt wird. Experten sind der Meinung, dass in den nächsten Jahren die Europäische Zentralbank den Gleitzins wieder erhöhen werden und somit auch für auslaufende Zinsbindung ein neuer und höherer Zinssatz berechnet wird.

Das Hauptargument für die eigenen 4-Wände ist jedoch das Einsparen der monatlichen Miete. Jedoch fallen dennoch Kosten an, um die Sie als Eigentümer nicht drum herumkommen.

  1. Betriebskosten
    Die üblichen Kosten wie Wasser, Heizung, Strom und Abwasser werden auch als Eigentümer weiterhin anfallen. Der größte Kostenpunkt wird weiterhin die Heizung sein.
  1. Hausgeld
    Als Eigentümer zahlen Sie als Teil einer Eigentümergemeinschaft monatlich eine Vorauszahlung der laufenden Kosten an den Verwalter, Basis ist hierfür der Wirtschaftsplan. Das Hausgeld setzt sich unter anderem aus der Versicherungsprämie, Gartenpflege, Innenreinigung, usw. zusammen. Am Ende des Jahres wird der Hausverwalter eine Abrechnung erstellen, daraus erfolgt dann eine Nachzahlung bzw. Guthaben für Sie als Eigentümer.
  1. Instandhaltungsrücklage
    Dies ist ein wesentlicher Punkt, den Sie als Mieter nicht tragen mussten. Die Rücklage dient zu Maßnahmen der Instandhaltung an dem Gebäude. Sei es das Neu-Eindecken des Daches oder die Anschaffung einer neuen Heizung. Diese Kosten werden aus der Instandhaltungsrücklage entnommen. Dies hat den Vorteil, dass Sie als Eigentümer nicht eine Sonderumlage von mehreren tausend Euro tragen müssen, sondern Ihren Anteil monatlich ansparen können. Gelegentlich kommt es nämlich auch vor, dass eine Heizung ohne Vorwarnung ausfällt, in diesem Fall ist es von Vorteil, wenn eine Gemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage angespart hat.

Fazit
Nichtsdestotrotz würden wir von EPKE & KOLLEGEN jeden Interessenten dazu raten eine Immobilie zu kaufen, solange die finanziellen Bedingungen dafür vorliegen. In der Regel steigt der Wert einer Immobilie im Laufe der Zeit an und ebenso die Mieteinnahmen. Natürlich gibt es auch negative Beispiele, dabei haben dann gewisse Umstände und falsche Recherchearbeit den Ausschlag gegeben.

Wir beraten Sie gern, um für Sie die perfekte Immobilie zum Wohnen oder als Anlage zu finden.

Welche privaten Gegenstände dürfen nicht im Hausflur abgestellt werden?

Als Bewohner in einem Mehrfamilienhaus muss man Rücksicht auf die anderen Bewohner nehmen und darf seine privaten Gegenstände nicht ohne Rücksprache auf Gemeinschaftsflächen lagern bzw. aufstellen. Häufig werden unter anderem Blumenkübel zur Verschönerung oder Überwinterung im Hausflur oder Keller gelagert. Dies muss jedoch mit der Hausgemeinschaft abgesprochen werden. Häufig sind solche Regelungen auch in der Hausordnung festgelegt.

Anders sieht es bei Rollator und Rollstühlen aus. Diese dürfen ohne Rücksprache im Hausflur abgestellt werden. Voraussetzung ist demnach ein großer Hausflur, wodurch die anderen Bewohner nicht beeinträchtigt werden. Der Bewohner muss auf die Gehilfe angewiesen sein.
Es kann auch verlangt werden, dass die Gehilfe zusammen geklappt wird und somit mehr Platz bietet.

Mülltonnen oder Mülltüten dürfen generell nicht im Hausflur abgestellt werden, falls dies über einen längeren Zeitraum geschieht, hat der Vermieter sogar das recht die fristlose Kündigung auszusprechen.

Wer als Bewohner einen nassen Regenschirm oder Schuhe vor der Haustür abstellt, bekommt grundsätzlich keine bösen Blicke zugeworfen. Anders sieht es jedoch aus, sobald ein Schuhschrank oder eine Garderobe ohne Genehmigung aufgestellt werden. Denn die Fläche vor der Haustür ist gemeinschaftlich zu nutzen und die barrierefreie Nutzung des Rettungsweges für die Feuerwehr muss gewährleistet sein.

Die Fahrräder sollten im Keller abgestellt werden und niemals im Flur. Dies ist häufig in der Hausordnung geregelt und sollte eingehalten werden.

Häufig werden auch Kinderwagen ohne Genehmigung im Hausflur abgestellt, dies ist jedoch nur nach Zustimmung der anderen Bewohner zulässig. Außerdem sollten keine anderen Bewohner beeinträchtigt werden. Ansonsten muss der Kinderwagen in der Wohnung abgestellt werden.

Werden die Mieten in Ostwestfalen weiter ansteigen?

Um die Antwort auf die Frage nicht schon vorwegzunehmen, beginnen wir bei unserem Beitrag mit ein paar Zahlen.

In den Metropolen in Deutschland, wie zum Beispiel München, Hamburg, Stuttgart ist unlängst bekannt, dass das Wohnen deutlich teurer ist, als noch vor einigen Jahren. Die Mieten steigen stetig an und es ist auch noch kein Ende in Sicht. In einigen Städten wird bereits an der 20 €/qm Grenze geschart. In diesem Beitrag möchten wir uns jedoch nur auf Ostwestfalen beziehen, vornehmlich die Städte Bielefeld, Paderborn und Gütersloh.

In den letzten 10 Jahren sind im Kreis Paderborn die Mieten um ca. 42 % auf 7,50 € gestiegen, in Bielefeld „nur“ um ca. 22 % auf 7,30 €. Etwas höher ist die Miete im Kreis Gütersloh angestiegen, hier ist ein Wachstum von ca. 26 % festzustellen.
Häufig geht sogar die Hälfte des Einkommens für die Miete drauf, sodass sich in der Politik bereits die „soziale rage“ gestellt wird.

Tendenziell werden die Mieten auch weiterhin etwas ansteigen, laut Aussagen einiger Experten. Da wir in unserer Region nur einen geringen Leerstand von ca. 1 % haben, wächst auch weiterhin die Nachfrage nach Wohnraum. Die Universität nimmt an Attraktivität zu und wird 2021 den Studiengang „Medizin“ anbieten, sodass deutschlandweite Studieninteressenten nach Bielefeld kommen. Durch Neubauten kann der Trend verlangsamt werden, jedoch nicht aufgehalten werden.

Was muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten?

Selbstverständlich erwirbt man beim Kauf einer Eigentumswohnung seine eigenen 4-Wände und kann in diesen schalten und walten wie man möchte, unter Berücksichtigung der Teilungserklärung. Jedoch erwerben Sie hiermit auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums. Dazu zählen zum Beispiel das Haus, der Hausflur und das Grundstück.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich auch im Klaren sein, in welchem Zustand sich die gemeinschaftlichen Flächen befinden. Auf den ersten Blick könnten Sie ein „gutes Geschäft“ mit dem Kauf machen, jedoch könnten unerwartete Anschaffungen bzw. Reparaturen durch die Gemeinschaft beschlossen worden sein. Falls die Instandhaltungsrücklage nicht dementsprechend ausreichend gefüllt ist, könnten auch Sonderumlagen auf Sie zukommen.
Daher ist es wichtig, sich die Beschlusssammlung oder zumindest die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen vorlegen zulassen. Daraus geht hervor, welche Investitionen die Gemeinschaft in Zukunft plant und durchführen lassen möchte. Die Instandhaltungsrücklage sollte auf einem separaten Konto geführt werden und die einzelnen Eigentümer müssen im Zuge der monatlichen Vorauszahlung einen festgelegten Betrag auf das Konto einzahlen. Anfallende Instandhaltungen werden dann aus der Rücklage bezahlt. Umso höher die Rücklage ist, desto weniger müssen Sie als Eigentümer mit einer Sonderumlage und somit zusätzlichen Kosten rechnen.

Weitere wichtige Punkte sind die Teilungserklärung, der Energieausweis und der Grundbuchauszug der Wohnung.

Informieren Sie sich auch über die Zusammensetzung der anderen Eigentümerparteien. Ob es in der Gemeinschaft einen Eigentümer gibt, der mehrere Wohnungen in dem Haus besitzt. Da in den meisten Gemeinschaften per Mehrheitsbeschluss entschieden wird. Dadurch hat der Eigentümer einen hohen Einfluss auf die Beschlussfassung von Sanierungen und Modernisierungen.

Zu beachten ist auch bei einer WEG mit nur 2 Wohneinheiten, dass ein Beschluss nur durch Einstimmigkeit gefasst werden kann.

Selbstverständlich müssen noch viele weitere Punkte beachtete werden. Sprechen Sie uns gern darauf an. Wir beraten Sie gern!

Werden die Mieten weiter ansteigen?

Experten sehen keine Wende beim Mietpreisanstieg. Es gibt aktuell keine Faktoren, die für eine Mietbremse sprechen. In den bekannten Ballungsgebieten bzw. Großstädten Deutschlands geht die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter auseinander. Die Mieten sind in eine Dimension vorgestoßen, bei der viele Mietinteressenten keine Chance haben, sich eine Wohnung leisten zu können. Daher zieht es viele Bürger aus den Metropolen in die Randgebiete der Metropolen. Dies hat zur Folge, dass auch dort die Mieten in den nächsten Jahren ansteigen werden.

Eventuell werden viele Eigentümer auch die Kaltmiete bei bestehenden Mietverhältnissen erhöhen, da die ortsübliche Vergleichsmiete in den Städten durch die höheren Neuvermietungsmieten ansteigen wird (um ca. 3 – 5 %). Eigentümer haben ein Recht die Miete innerhalb von 3 Jahren um 20 % an die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. In Ballungsgebieten sind maximal 15 % gestattet.

Zumindest die Nebenkosten werden laut Mieterbund nicht außergewöhnlich ansteigen. Lediglich die Mietwohnung die mit Heizöl geheizt werden, können mit einer Erhöhung rechnen.

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